九招教你搵個好盤!

搵盤新渠道!!

買樓租樓工商舖一樣無難度

也許你已經想買樓想了好一段時間了，但是你的預算限制了你的選擇，如果你學會了如何找到一個好的出租物業，那可能仍然是值得深思購買的，而如何踏出第一步?可說是尋找專家先。

Buyeroffer讓你可以把你要找的心水樓盤／尺吋／地區／理想交易價格發佈，之後就讓有你所想所需的賣家在Buyeroffer中聯絡上你，你可以不費吹灰之力就尋得到一個合適的業主或是一個專業的地產代理，你亦可以於眾多的CounterOffer中進一步收窄你的理想選擇後再進行交涉，這是一個創新的渠道提供予買賣雙方尋得所需的全新求購網站。

想弄清楚如何找到一個好的出租物業，以下是邁向成為房地產投資者都應該採取的九個步驟。

1. 與人交談

2. 清楚自己需要借多少錢

3. 設想好理想租戶

4. 避免待維修住宅

5. 估算你的租金收入

6. 計算你的開支

7. 考慮你投資物業的升值

8. 確定你的現金現金回報率

9. 計算資本化率

1. 與人談論本地投資物業【世界各地的房產投資，包括香港】

你應該做的第一件事是通過與當地房地產投資者交談來了解你的市場，你可以在不同的業主群組中尋找類似的聚會，或者搜索你所在地區的房地產協會，亦可通過社交媒體參與其中。

“人們經常低估了網絡的力量”

因為這些聯繫人可以提供適合你所在地區的見解和建議，以及有關房產的線索。

2. 弄清楚您需要為投資房產借款多少

然後是時候聯繫貸方【銀行】以了解你有資格獲得的貸款和利率，稱其為“了解你的借貸狀況”，並表示你應該在選擇房產之前先了解一下。

這樣在對上市感到熱熾之前，你就會知道你的可動用貸款額 ， 而不是後來發現每月還款額高於你的預估。

3. 設想您的理想租戶

現在是時候考慮你將租給誰——以及他們感興趣的單位類型。

“你不希望在高端市場中有一個廉租屋，所以要找到適合社區特色的房產。”

例如：投資於充滿高收入工作或專業人士的社區，通過購買“適合該地區”的房產，更容易找到優質租戶。

4. 避免待維修住宅作為投資物業

我們都喜歡電視節目“空間大改造”等等的節目，但是對於新手投資者來說，有待維修的投資標的可能不是最明智的選擇。

“如果是簡易裝修——油漆、瓷磚、木地板等等維修，這可透過你的努力翻新房子，也是你剛開始賺錢的好方法。

“但是[避免任何]與房子的核心有關的東西，比如管道或電氣”。 “你不會自己做那件事，那絕對是一個【坑】。”

如果你正在尋找的房屋每月支付的費用超出你的承受能力，“分租”可以是一個選擇。這是在投資房產中需要自住的做法——購買複住一半，另一半則尋找室友。

“[通過] 住在一處房產並維護它，你會學到很多東西。”

5. 估算你的租金收入

一旦你找到了你喜歡的投資物業，就該了解它的一切了。

首先也是最重要的是弄清楚您可以從出租物業中獲得多少收入，如果該物業已經出租，請向業主詢問其租賃歷史，然後將這些價格與該地區的其他人進行比較，以確保他們對你是誠實的。如果業主是自住的，你可以在中原美聯等網站上查看大小、設施和位置相似的租金，了解他們的租金多少會讓你更好地了解可以收取多少租金。

當你在該網站上時，請留意宣傳“第一個月免費”或“無需信用檢查”的列表，這會讓人感到擔憂，因為這表明附近的房東正在努力尋找租房者。

6. 計算潛在投資物業的開支

就粗略計算而言，你可以估計投資房產產生的收入的多少比率將用於支出——不包括貸款。

如何找到出租物業的計算方法......

如果你每月收取 14,000港元的租金，你可以假設 4,000 港元將用於支付下列費用。如果你的每月還款額為每月 8,000 港元，那麼你每月的現金流為 2,000 港元，即每年 24,000 港元。

對於更具體的計算，你需要包括：

－差餉、管理費等公用事業

－維護成本（喉管、冷氣、電器等，亦可先與租客訂明誰負擔這類支出）

－大廈維修、屋頂等大筆費用（你應該在購買前詢問這些情況）

－稅收和保險

－投資物業管理（一般為月租金的10%）

你還可以在線搜索其中一種免費的出租物業計算器來估算您的開支和現金流。

7. 考慮你投資物業的升值

房屋升值有兩種：強制升值和市場升值。

如果你買了一間屋並進行大量維修以提高其價值，那就是強制升值。如果隨著時間的推移，社區改善並且價值上升，那就是市場升值。

作為一名新投資者，你不應該專注於強制升值。

“維修的成本效益分析很難估計，這就是為什麼不建議新投資者炒房。”

另一方面，市場升值的歷史很容易查找。然而不要僅僅因為它的升值潛力而購買房產。

至於剛開始時什麼是好的投資物業？

“無論升值如何，你都應該始終尋找能夠【產生】現金流的東西。”

8. 確定你的現金現金回報率

我們還沒有完成計算：最喜歡的是現金對現金回報。

如何找到出租物業的算式......

假設你在投資物業上投資了 1,000,000 港元（首付和成交成本之間）。如果這項投資每年為你賺取 24,000 港元，那麼現金回報為 2.4%，香港的2021年的租金回報率為1.62%。

儘管在大多數地方，超過 6% 的任何東西都“很棒”，但這取決於市場，要確定“良好”的現金對現金回報，你需要對大量房產進行統計。

“如果你是新手，我建議你在出手之前分析 30 至 50 筆交易。 “你會開始看到上限和下限……然後，當你更認真地對待房產時，你就會知道心中所想在哪裡找得到了。”

不過，不要太沉迷於現金回報，以至於忽視了房子的狀況。

“我不會鼓勵人們尋找絕對最大的現金回報率 “在前 20% 的交易中找到一些狀態很好的房產出來吧。”

9. 計算投資性房地產的資本化率

最後一步：計算資本化率或上限率，這是你收回投資所需的時間。

如何找到出租物業的算式......

如果你在出租物業上投資了 1,000,000 港元——扣除費用後，每年賺取 24,000 港元——這是 2.4% 的上限率，您需要 20 年才能收回投資。

如果你每年賺 24,000 港元，那是 10% 的上限率，你會在 41.66 年後賺回你的錢，當然你想尋找盡可能高的資本化率【此處未計算加租升幅及樓價升幅】。

投資房產值得嗎？

雖然投資房地產很誘人，但它不是一張金票，這需要大量的工作，而且也不能提供絕對保證有回報。

如果必須將 1,000,000 港元現金用於一年後可以賺 24,000 港元的房產，也可能在股市上做得更好。

因此，在購買投資房產之前要仔細考慮——如果你決定冒險一試，請不要吝嗇時間去做好功課，尤其是在貸款購買投資房產時。

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